商铺需要三相电怎么办

先跟大家普及一下，在上海投资购买商铺跟住宅政策是不一样的，无需上海户口，无需上海社保，不限购不限贷，更不限套数，只要你是中国公民就可以买，如果外国籍，或是港澳台人士，

是不能以个人名义购买商业类房产（如商务公寓、商铺、写字楼等），如需要可以用公司名义购买。

商铺是一个高投资高风险的项目，也是一个具有周期特性，中长线的投资产品。俗话说商铺是越老越值钱，不要期望短时间内一两年就能有很高的获利。

既然是中长线投资，那投资的未知风险就会很大，所以投资商铺怎样才能赚钱？牢记以下几点，每一点都至关重要，让你的商铺投资稳赚不赔。

一考察周边的市政规划、居住氛围、居住人群、人流情况以及消费习惯

如果是社区商铺，一定要参考住宅的规模与价格，用住宅单价来评估业主的情况与消费力，这是最为简单也是最为有效的一种方法，这里特别强调一下，如果高端的社区配套商业，建议大家不要去碰，记住三个字“接地气”很重要，时间关系我就不做详叙了，大家可以找我私信交流。如果你在开发初期买的铺，那整个社区的人口入住可能就比较缓慢，最好找那种刚需盘，价格适中，周边的学区，商业，医院配套都比较完善的，这种入住率跟入住时间就会比较快，那你的商铺的养铺期就越短。

二调查市场租金，大致估算投资回报率

我在这里把商铺回报率的算法跟大家普及一下（税后月租金-每月物业管理费）✖️12=年租金收入，然后年租金收入➗购买商铺总价=年投资收益率，反之，用购买商铺总价➗年租金收入=投资回收年限。如年回报率能达到5%—7%之间，该商铺即值得投资，而高于8%的年回报率，自然是更好的。

三二手存量商铺除外，如果买的是一手商铺

看开发企业品牌，以及物业品牌，如果前期有运营公司，也要看运营公司的品牌，考察这三个品牌的实力，因为这三个品牌直接决定你物业的养铺期，有实力的开发品牌可能就2－3年就完成了养铺期，而有些项目可能需要5年以上。如果是期铺还有看项目的预售许可证。

四注意区域内商铺的总量和增量

目前，随着城市化进程的加快，在各地旧城区改造中出现不少新建的商业街市，但一些地方商业街规模过大，商铺总量与当地购买力的数量不相适应，导致商铺空置率上升，使商铺局部总量供求关系失衡，物以稀为贵，如果一定范围内商铺总量过大，那价值就会下降。较多的投资者投资商铺是为了获得商铺租金收益而非自用，如果区域内商业人均配比过大的时候，就很有可能找不到求租对象，可能面临较长时间的空置，较为合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。

五考察商铺所在商铺的种类和规模

所谓种类，是指所投资的商业圈是否是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的综合商业圈。往往是综合性的商业圈才容易吸引消费者，并迅速成为新的商业中心。举个例子，就拿上海的新天地来说，新天地有较大规模且独立的商业综合体，那围绕商业综合体的分支小路沿街铺，就可以投资购买，有这些大的商业中心作为辅助，你只要做一些差异化，避免正面竞争的业态即可，还有一点一定要注意规模，所谓规模，指的是商业圈不能太小，要有一定的规模，从而形成一个良好的一个商业氛围。

六严格界定使用面积与建筑面积，仔细研究商铺与物业的管理合同

在投资购买商铺时，一定要提前了解到商铺的得房率，实际交房的时候一定要测量精准，如果是一手商铺，根据产权证上的面积，是可以找开发商多退少补的，得房率自然是多多益善，如果另有赠送的使用面积更好，还有就是层高，也是必须重视参考的一项，如果层高较高，可以隔两层，那恭喜你。

再就是商铺的物业管理，这个是购买者或经营者与物业的开发管理分歧最大，最繁琐的环节之一，许多纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是广大消费者在购买商铺时极易忽略的环节。一定要在事前仔细研究物业管理合同，特别是统一运营管理的商场铺，要注意配套设施的分户独立性，要注意是否有独立的水表，电表及其他必备的独立设施。避免因为共用诸如一个大电表而无法分户，造成不必要的额外费用纠纷和增大不必要的投资成本。并在合同中明确约定水、电、气等的收取、分摊、使用等事项，事后如果出现纠纷，应与物业管理方协商解决。

关于跟运营管理公司的注意事项，我下次再拿出来单独讲讲，都看到这里了点个“赞”加个“关注”再走吧！我会不定时更新商业方面的干货知识。